כל מה שאתם צריכים לדעת אודות מסלולי המשכנתא השונים
אם וכאשר תידרשו לכספי משכנתא לצורך רכישת הבית שלכם, סביר מאוד שתתקלו במונח הנקרא מסלולי משכנתא. מסלולי משכנתא, בעצם, הם מסלולי הלוואה לכל דבר, כאשר הסכום הכולל שתיקחו במסלולים שתבחרו יהיה סכום המשכנתא שלכם. הנה כמה מהם.
מסלולי המשכנתא העיקריים
ישנם מסלולי משכנתא שונים ומגוונים, המוצעים כיום ללקוחות הבנק המבקשים משכנתא. אמנם, חלק קטן יחסית מהם הוא היותר מומלץ כיום.
ריבית קבועה צמודת מדד – כשמה כן היא, היות והיא קבועה לא תשתנה במהלך שנות המשכנתא. אמנם, תחול הצמדה למדד המחירים לצרכן. הצמדה זו נובעת מרמת האינפלציה המגלמת את תוספת היוקר במשק והשחיקה בכסף שברשותנו. יתרונו של מסלול זה, בכך שהריבית הניתנת בו בדרך כלל נמוכה מעט ממסלולי ריבית קבועה שאינה צמודה וכן הוא נותן תחושה שגובה ההחזר החודשי לא יכול להשתנות בצורה משמעותית מחודש לחודש. הדבר אינו נכון כלל, היות והצמדת המדד מתבצעת בכל חודש ומוצמדת באופן המשפיע הן על קרן ההלוואה ובאופן עקיף גם על התשלומים החודשיים (גם כשהריבית קבועה, קרן הלוואה גבוהה יותר תיצור תשלום חודשי גבוה יותר). אם נחשוב על כך שישנה ריבית דריבית ועל המדד יש מעין “מדד דה מדד”, הרי שהדבר יכול לפעול ככדור שלג מתגלגל הסופח אליו עם הזמן תשלומים הנעשים יותר ויותר כבדים, והורדה איטית מאוד של קרן ההלוואה שלכם. מסלול זה היה פופולרי יותר בעבר, בעיקר משנות השמונים ועד שנות האלפיים הראשונות, היות וההבנה של הכלל בנושא הייתה פחותה מזו של היום וכן הבנקים לא נהגו להציע ללקוחות את מגוון מסלולי המשכנתא הקיימים כנהוג כיום. במידה ותרצו לסלק מסלול זה, תיתכן עמלת פירעון מוקדם לכן עליכם להיערך לכך.
ריבית משתנה צמודה למדד – מסלול זה יתנהג בדומה למסלול הריבית הקבועה צמודת המדד, אך עם שינוי קל. נניח ומדובר בריבית משתנה כל חמש שנים, הרי שבתום כל חמש שנים, עד סיום המסלול, ייפתח חלון הנקרא “תחנה”. באותו חודש של התחנה יבוצע עידכון של הריבית בהתאם לריבית במשק, ותינתן לכם הזדמנות לסלק חלק מסכום הלוואה זו או את כולה, או לחילופין, להעבירה למסלול אחר. המסלול מתאים בעיקר לאלה היודעים מראש כי ביום התחנה יהיה ברשותם סכום כסף (לדוגמה חיסכון), שיהיה זמין לכיסוי חלק זה של המשכנתא. פירעון מוקדם ביום התחנה יימנע מכם לשלם עמלת פירעון מוקדם.
ריבית קבועה לא צמודה – מדובר במסלול בו הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא וכך גם גובה ההחזר החודשי. לצד היתרון בכך שהמשכנתא מאוד צפויה ולא יהיו כל הפתעות בדרך, קיים חיסרון בכך שהריבית ההתחלתית שתשלמו תהיה לרוב גבוהה יותר משאר מסלולי המשכנתא המוצעים. בנוסף, תיתכן עמלת פירעון מוקדם משמעותית יותר, במידה ותירצו לסלק חלק מסכום המסלול או את כולו לפני מועד סיומו. בדומה למסלול זה, קיים גם מסלול ריבית משתנה לא צמודה, שלה כללים דומים מלבד העובדה שתחול תחנה בכל מספר שנים, בדומה למסלול ריבית משתנה הצמודה למדד.
ריבית פריים – במסלול זה הריבית שלכם תהיה מבוססת על ריבית בנק ישראל. יתרונו הברור של מסלול הפריים הוא בגמישותו במידה ותרצו לפרוע חלק מהחוב לבנק או את כולו, שהרי לא יחול כל קנס בגין פירעון מוקדם. עם זאת, המסלול ידוע ברמת הסיכון בכך שריבית הפריים היא ריבית משתנה, הניתנת לשינויים מידיים שיכולים להשפיע באופן ישיר על גובה ההחזר החודשי ובכך לסכן את יכולת ההחזר הכוללת של המשכנתא שלכם. על-כן, בשנת 2011 החליט הבנק המרכזי כי הוא מגביל את ציבור הלווים לקחת עד שליש בלבד מסך מסלולי המשכנתא, במסלול זה.
