הדרך לרכישת הדירה הראשונה להשקעה עלולה להיראות מסובכת ומסוכנת, אבל כשעוברים ביחד צעד צעד ולא מדלגים על שום שלב, מבינים שהקושי היחיד הוא בקבלת ההחלטה שאתם מוכנים להיכנס לזה ב- 100%.
אנחנו שמחים שבחרתם לעשות את הצעד הראשון בדרך לעצמאות כלכלית, ולהתחיל להכיר יחד את העולם המדהים הזה שנקרא יזמות נדל”ן.
איגדנו עבורכם אבני דרך המרכזים בתוכם את כל השלבים שיש לבחון ולבדוק טרם רכישת דירה >>>
מהו הסכום הראשוני וכיצד ניתן לגייס הון?
זהו שלב בסיסי שיש להקדיש לו מחשבה בכדי לא לבצע טעויות.
לפני שמתחילים לחפש נכס בפועל, יש לבחון החלופות שברשותכם במסגרת חוק מיסוי מקרקעין בכדי להימנע מתאונות מס, זאת ע”י תכנון מס הצפוי על עסקאות עתידיות והשלכותיהן, במטרה להפחית את סכום המס שיש לשלם לרשויות.
לקיחת משכנתא או מימון חוץ כלשהו הינם דרכים מקובלות לרכישת נכס ולמינוף ההון העצמי, ולכן ע”מ להימנע מבזבוז זמן ומשאבים על נכסים שלא נכונים לכם מבחינה מימונית גם אם מדובר בעסקת נדל”ן מעולה, כדאי ומומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות טוב שיבדוק קודם כל האם העסקה הזו ישימה לכם מבחינה מימונית, לפני שאתם מתחילים לבדוק נכסים שונים.
יועץ המשכנתאות יסייע לכם בהכנת תמהילים להחזר המשכנתא בהתחשב ברמת ההכנסה ובכל אספקט אחר ולהשיג לכם חסכון מהותי של עד מאות אלפי שקלים וקבלת אשראי זול לשם השקעה, הרחבה ושיפוץ וכו’, וכמוןב עליו להרים תמרורי אזהרה במידה והוא רואה סיכון מסוים ברכישה העתידית שלכם.
יזמות נדל”ן
לתיאום שיחה עם צוות המשרד לגבי יעוץ וליווי אישי בהשקעות נדל״ן השאירו פרטים בטופס ונחזור אליכם בהקדם
בתור התחלה יש לבחור עיר/אזור גיאוגרפי מועדף. פה המקום לציין שדירה להשקעה אינה דירה למגורים ואין כל קשר בין המקום שאנחנו נרצה להשקיע בו לבין המקום שאנחנו נהיה מוכנים לגור בו.
בעזרת הידע שנלמד אתכם נוכל לאפיין את השכונות והאזורים השונים בעיר ע”י בדיקה של שווי ממוצע למ”ר, מכירות אחרונות, דמי שכירות, היצע למכירה (יד 2), לדירות התואמות את הנכס האולטימטיבי שהגדרנו ובהתאם לסכום ההשקעה שקבענו וכמובן לעדיפות שלכם ככל שניתן, נחליט איזה שכונה ואזור בעיר עונים על התנאים שהצבתם לעצמכם.
בכל אזור שהגדרתם לעצמכם כאזור פוטנציאלי עליכם לבצע גם כאן סקר על האזור, אך הפעם מבחינה תכנונית. ישנם מס’ דרכים לבדיקת פוטנציאל תכנוני באזור שלכם, לדוגמא: האם יש תכנית שמצביעה על התכנות של פרויקט להתחדשות עירונית, רחובות שעתידים להיות בסמוך לרכבת הקלה וכו’, ולכן חושב ורצוי להיות מודעים לתכניות בסביבה שיכולות להעלות את ערך הנכסים בצורה פאסיבית.
בכל מיקום שסימנו כפוטנציאלי כדאי לעבור בשכונה להרגיש את הסביבה, לכתוב יתרונות וחסרונות שאתם רואים בשטח, לחפש שלטים, לבחון איזה דירות נמכרו, להבין מי האוכלוסייה, מצב סוציואקונומי, מבני ציבור בסביבה, שצ”פ, מרכזי מסחר, תעסוקה תחבורה ונגישות. יש מידע שלא ניתן לקבל כשאתם יושבים מאחורי המסך.
בהתחלה בצורה רגועה אפילו ללא מתווך אפשר לבדוק מס’ דירות ע”מ לחוש את השטח את מגוון הדירות שהאזור מציע ולהמשיך לדייק את הנכס שלכם.
מתווכים – היתרון בלקיחת מתווך (לאחר שאתם מכירים את האזור) הוא שלמתווך יש גישה להמון נכסים מעולים שלא מפורסמים בשום מקום ושיכול להיות הנכס הבא שלכם להשקעה. כמו כן, כבר בפגישה הראשונה עם המתווך אתם יכולים לדעת איזה בניינים/רחובות אתם לא מעוניינים כלל ולחסוך המון זמן.
“נכסים מיוחדים” – נכסים מעין אלו לעיתים הם הנכסים הכי אטרקטיביים, זו מכיוון שהמוכרים רוצים להיפטר מהנכס משלל סיבות, לדוגמא:
משקיעים מתחילים חוששים מהתעסקות עם שיפוץ/תיקונים שלרוב עלותם נמוכה ממה שניתן לחשוב ובכך מפספסים דירה מעולה להשקעה. כמו כן, צריך להיזהר מהפיכת העסקה מכלכלית לרגשית, אין צורך להשקיע סכום גבוה בשיפוץ, אלא להשקיע כך שבמינימום השקעה ניתן לקהל מקסימום השבחה, וכמובן שזה גם מושפע מי אוכלוסיות השוכרים והתאמת הדירה בהתאם לביקוש בשוק.
בחינת דירות נבחרות – בו בעת שאתם מסתובבים ומתרשמים בין נכסים (עצמאית/בליווי מתווך), רשמו לכם איזה נכסים יותר מתאימים לדעתכם, נבצע בדיקות תכנונית ומשפטיות על הנכסים כדי לקבל מידע נוסף ולהיות ערים לתמונה הכוללת.
להלן הפרמטרים אותם יש לבחון בעת בדיקת הנכסים:
בדיקות תכנוניות
לאחר שאיתרנו נכס להשקעה, אחד השלבים הקריטיים כאשר בוחנים את העסקה הוא ביקור במחלקת הנדסה של הועדה המקומית ועיון בתיק הבניין. בתיק הבניין אמור להיות את המידע התכנוני הנדרש לנכס כגון:
את רוב רובם של הנתונים ניתן להשיג באתרי האינטרנט של הועדות המקומיות, בחלק מהמקרים לא יופיעו צווי ההריסה, חריגות הבניה, תלונות של שכנים, ורשימת מבנים מסוכנים בתיק הבניין ותדרשו לפנות למפקח הבניה בוועדה המקומית.
בדיקות תכנונית נוספות שיש לבצע:
משקיעים בתחילת דרכם אינם מודעים לכל ההיבטים שיש לבצע בדיקות לגביהם ושקיים תיעוד בועדה המקומית לגבי כל נכס ונכס, ומבצעים עסקאות בלי עיון בנתונים לעיל, דבר אשר חושף את היזם לסיכון גדול.
בדיקות קניינות/משפטיות
בדיקות כלכליות – חלק מהבדיקות השכלנו לעשות קודם לכן.
לאחר שהשכלנו להבין את מגבלות התקציב, אפיון סכום ההשקעה הנכון, אופציות המיסוי שעומדות בפנינו ואת היכולת המימונית שלנו, נפנה לחפש ולאתר את הנכס שלנו. הדרך הנכונה ביותר לאיתור הנכס היא להתחיל מהמאקרו למיקרו.
ולסיום, אחד הדברים שיכריעו אם תצליחו לבצע השקעה נכונה בנדל”ן ולמנף את ההון שתרוויחו לעוד עסקאות הוא אופטימיות, משקיעים מתחילים שמחזיקים באמונות מגבילות כגון: “אם מחיר הדירה נמוך כל כך, כנראה משהו לא בסדר בה”; “רק כאשר אצליח לחסוך סכום התחלתי משמעותי, אוכל להשקיע בנדל”ן” ועוד המון הצהרות מסוג זה, לא יובילו אתכם להשקעה מוצלחת ומניבה מנדל”ן.
יזמות נדל”ן
לתיאום שיחה עם צוות המשרד לגבי יעוץ וליווי אישי בהשקעות נדל״ן השאירו פרטים בטופס ונחזור אליכם בהקדם
רחוב ורדינון אליעזר 3 משרד 705, פתח-תקווה.
משרד: 03-5765395
אימייל: info@mercaz-shamaut.co.il
All Rights Reserved 2013 - 2024 © גולן שבי המרכז לשמאות מקרקעין בע״מ
